中国基金报记者 南深
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“光瓶酒龙头”顺鑫农业，终于确定真的要剥离房地产业务了。
6月26日晚公司公告，拟通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让地产子公司顺鑫佳宇100%的股权，挂牌价为30.98亿元，若首次挂牌未能征集到意向方，公司将依规下调价格。如经多轮调价仍无买家，公司控股股东顺鑫控股或其关联方将“兜底”，以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。
顺鑫佳宇经营情况不佳，连续四年亏损，2022年末净资产为-27.65亿元，处于资不抵债状态。今年4月顺鑫农业发布2022年年报，发生25年来的首次亏损，一个重要原因正是顺鑫佳宇计提资产减值拖累。为此，近两年市场期盼剥离地产专注白酒的呼声四起，公司也多次表态将剥离顺鑫佳宇。
早在2021年12月，顺鑫农业就尝试在北京产权交易所预挂牌征集受让方，但之后没有下文。直到今年4月才开始有了实质性举措，且步步为营推进。公司先是以自有现金约20亿元购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的两栋楼，一个月后又将应收顺鑫佳宇49.74亿元债权“债转股”，助其摆脱负资产状态，如今则正式挂牌转让，且由控股股东方面兜底确保剥离成功。
拟31亿转让，控股股东兜底
公告显示，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（简称“顺鑫佳宇”）为顺鑫农业全资子公司，主营业务为房地产开发。
为聚焦主业发展，公司拟剥离房地产业务，公司于2023年6月26日召开董事会会议审议通过了《关于公司拟在北京产权交易所公开挂牌转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司100%股权》的议案，拟通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让顺鑫佳宇100%的股权，按照评估结果确定挂牌价格为30.98亿元。
若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，公司将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。截至目前，顺鑫控股持有公司2.78亿股股份，占公司总股本的37.51%。根据有关规定，鉴于整体公开挂牌转让方案中涉及公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方参与摘牌，本次交易可能构成关联交易。
公告披露了顺鑫佳宇的最新财务数据。2023年5月，顺鑫农业将应收顺鑫佳宇49.74亿元债权转增资本公积。截至审计基准日2023年5月31日，顺鑫佳宇合并资产总额39.93亿元，负债总额13.49亿元，净资产26.43亿元，合并归母净资产26.65亿元，营业收入12亿元，净利润3.44亿元，经营活动产生的现金流量净额-20.5亿元。
本次交易完成后，公司不再持有顺鑫佳宇股权，顺鑫佳宇不再纳入公司合并报表范围。公告称，本次交易符合公司聚焦主业发展的战略规划，收缩非主营业务，集中精力做强做大主营业务，增强公司的可持续经营能力和盈利能力，提升公司价值，维护中小股东利益。
前年底已筹划剥离动作
有着“经典二锅头”及牛栏山系列的顺鑫农业，白酒收入近年一直占据公司营收和净利润大头，而房地产业务一直是出血点。公司剥离地产业务的想法已久，而首次付出实施是在2021年的12月。
彼时公司公告，为聚焦主营业务，拟通过产权交易所公开挂牌转让持有的顺鑫佳宇100%股权。为标的股权公开转让交易的启动所需，公司本次通过产权交易所操作本次预挂牌以征集意向受让信息。
但其表示，本次预挂牌仅为信息预披露，不构成交易行为，交易对方尚不确定，无法确定是否构成关联交易，因交易条件目前尚不确定，最终成交价格、支付方式等协议主要内容目前尚无法确定。
公告次日顺鑫农业股价直接涨停，显然市场对该消息理解较为正面，但此次预挂牌自首次公告后一直没有了下文。而在此之后的几乎每一次调研，都有投资者问及房地产业务剥离的进度，但公司无法给出时间表。公司管理层只是反复强调，“关于地产业务，公司去地产意向明确，一方面推进库存去化，另一方面积极寻求战略合作方，坚定推进房地产业务剥离事项”。
直到今年4月7日晚，顺鑫农业突然公告，拟以自有现金购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的两栋写字楼，预计交易总金额不超过19.86亿元。公司称，本次购买全资子公司顺鑫佳宇的楼宇资产，是为了优化顺鑫佳宇资产负债结构，同时为满足公司自有办公场地的持有需求
而到了5月11日晚，公司又公告，鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元，为便于北京产权交易所相关流程的推进，公司于当日召开董事会会议，同意以前述债权对顺鑫佳宇增资49.74亿元，本次增资资金全部计入顺鑫佳宇的资本公积，不增加顺鑫佳宇的注册资本。
地产业务致公司25年首亏
顺鑫农业下定决心剥离地产业务还有一个背景是，2022年公司出现25年来的首次亏损，而首当其冲的原因正是地产业务大幅计提资产减值。
根据顺鑫农业2022年年报，其实现营业收入116.78亿元，同比下降21.46%；归母净利润亏损6.73亿元。三大块业务中，白酒营收81.09亿元，占到公司总营收的69.44%，同比减少20.70%；猪肉产业营收27.23亿元，占整体的23.32%，同比减少24.4%；顺鑫佳宇为核心平台的房地产业务则实现营收6.76亿元，占比5.78%，同比减少21.75%。
虽然三大块业务营收都出现下滑，但是对净利润拖累最大恰恰是营收占比不到6%的房地产业务。顺鑫农业亏损6.73亿元，而顺鑫佳宇就亏损了8.42亿元。公司称，出于谨慎性原则，2022年年报对出现减值迹象的房地产业务开发成本及开发产品计提跌价准备，其中开发成本计提存货跌价准备4.96亿元、开发产品计提存货跌价准备8565.34万元。
实际上不单是2022年，近几年房地产业务一直是顺鑫农业的一个主要出血点。自2020年起，顺鑫农业归母净利润就持续下滑，2020年、2021年分别同比减少48.1%和75.64%。而2019-2021年，顺鑫佳宇分别亏损3.39亿元、5.34亿元和3.81亿元。
正因为如此，市场一直期待公司剥离房地产业务，重点做好白酒业务，在2022年年报之后的业绩说明会上，这样的情绪可以说达到了顶点。而如今公司步步为营推进剥离，似乎也顺应了多数中小投资者的“民意”。
今年一季报显示，截至3月31日公司有股东6.37万。而公司最新市值为230亿。
编辑：乔伊
审核：木鱼
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